Défiscalisation - Loi Pinel

Le dispositif Pinel est un avantage fiscal qui s'applique aux investisseurs désireux de placer leur bien en location. Voici un tour d'horizon des conditions pour y prétendre :

Qui peut acheter ?

La réduction d’impôt est applicable aux contribuables domiciliés en France ou hors de France (sous certaines conditions), y compris dans les DOM, qui acquièrent un logement neuf, directement ou via des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de sociétés civiles immobilières (SCI).

Quel logement acheter ?

La réduction d’impôt est limitée à deux logements au plus par an par foyer fiscal (pour les investissements réalisés depuis le 01/01/2019, le respect de cette condition est apprécié à l’achèvement).

Ouvrent droit à la réduction d’impôt notamment les logements neufs achevés ou en l'état futur d'achèvement, répondant à  des exigences de performance énergétique précises.

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire situés dans un «bâtiment d’habitation collectif». Cette notion est définie par l’administration fiscale dans un rescrit du 17 12 2020. Pour s’assurer de l’éligibilité des logements, merci de consulter nos vendeurs. 

Sont éligibles à cet avantage fiscal, les logements situés dans les communes classées en zones A bis, A et B1, ainsi que dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense, dont l’acquisition est réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Toutefois les conditions d’octroi actuelle de l’avantage fiscal ne sont maintenues que jusqu’au 31 12 2022. 

Quelles obligations ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit répondre à certaines obligations :

  • louer le bien non meublé, de manière continue, pendant une période qui, pour les logements acquis depuis le 1er septembre 2014, peut varier de 6, 9 ou 12 ans. Notre filiale AGESTIS, spécialisée dans la gestion et l'administration de biens, est en mesure de vous proposer des services adaptés à vos besoins.
  • le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire.
  • le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure
  • les logements acquis depuis le 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant ou un descendant (hors foyer fiscal). Il peut être loué à un organisme, public ou privé, pour être sous-loué, sous réserve du respect des conditions posées par la loi et dès lors que l’organisme ne fournit pas de prestation hôtelière ou para-hôtelière
  • pour bénéficier de la réduction d’impôt «Duflot/Pinel/Mézard» le contribuable doit s’engager, dès la signature du premier bail, à louer le bien en respectant un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement du loyer (ces plafonds sont actualisés chaque année – pour plus d’information, nous consulter)

Quels sont les avantages ?

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’acquisition du (des) logement(s) et est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de location.

Le montant total du (des)investissement(s) est plafonné à 300 000€/an/contribuable (cette condition s’appréciant depuis le 1/01/2019 à l’achèvement), sous réserve du respect d'un plafond de prix de vente (non désactivant pour le calcul de la réduction d’impôt) fixé à 5500€/m² de surface habitable.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée dans un premier temps sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou 1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. 

Le plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt «Duflot/Pinel/Mézard» entre dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000€. Si vous bénéficiez d’autres réductions d’impôts (garde d’enfants, autres investissements, ...), renseignez-vous auprès de votre vendeur. 

Point de vigilance

L’attention de l’investisseur est appelée sur le fait que l’équilibre économique de l’investissement dépend :

  • Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce qui a été anticipé, notamment si vous ne trouvez pas de locataire, ou pas de locataire au niveau de loyer escompté, ou si votre locataire est en impayé.
  • Des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue  de sa location : les charges peuvent être supérieures à ce que vous avez anticipé. Certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes, etc.) d’autres facultatives (ex.: garanties locatives, recours à un gestionnaire de biens).
  • De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales, et le cas échéant à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

 

Attention :

Le non respect des obligations issues du dispositif fiscal donne lieu à une reprise de la réduction d'impôt au titre de l'année au cours de laquelle intervient le manquement (exemple : non respect des plafonds de loyers, location à un membre du foyer fiscal, vente du logement pendant la période de location de 9 ans).

Renseignez-vous auprès de votre vendeur.

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